Тема на този пост е една фаза от проектирането, която в българия е почти непозната – предпроектните проучвания.
Към момента 90% от сградите в част конструкции се проектират еднофазно – фаза ТП.
Обикновено когато сградата е с метална носеща конструкция се прави и доработка до фаза РП.
При архитектите има разработване на фаза ИП, но много рядко на тази фаза се включва конструктор.
Какво представляват предпроектните проучвания ?
Когато даден инвеститор вземе решение да строи сграда, обикновено той има идея за габаритите на това, което ще строи и за функцията, която ще изпълнява. С помощта на архитект ( евентуално и технолози или собствен опит ) се разработват няколко варианта на разпределения, които се разглеждат от инвеститора и се одобрява един. След което се преминава към техническа фаза с количествени сметки и остойностяване на проекта. И тук е основния проблем. Така инвеститорът получава една цена на базата на вече изготвен проект и няма база за сравнение – скъпа ли е сградата или не. Обикновено в такива случаи се питат познати,които са строили нещо подобно, и спрямо техните цени се правят заключения. Това е един изключително неправилен подход, защото две сгради много трудно могат да се сравняват – имат различни типове конструкции, различни статически схеми и различни материали. И тъй като инвеститорите винаги търсят възможно най-ниска стойност на строителство се създават предпоставки за конфликти по оста инвеститор-проектант.
И тук може да се намесят предпроектните проучвания. Целта е на една още сравнително ранна фаза архитект и конструктор да разработят наколко различни варианта на сградата. Например, при едно хале може да се разработят варианти за отворите , за височина на конструкцията, за стенно и покривно ограждане. В част архитектура се правят само примерни чертежи за различните обемно-планировъчни решения. В част конструкции се правят съвсем предварителни изчисления, на базата на които се получават сеченията на основните елементи на сградата – колони, греди, плочи. Вследствие на което може за всеки от вариантите да се направи количествена сметка и съответно остойностяване на вариантите по уедрени показатели. По този начин инвеститора получава информация за две неща: приблизителната стойност на обекта и относителната разлика в цените на отделните варианти. Той ще може още на една ранна фаза да прецени, кой от вариантите е най-удачен във финансово отношение.
Нашето дружество изготви предпроектно проучване за промишлена сграда тип хале. Бяха разработени осем варианта – схеми с различни подпорни разстояния, с различни материали ( сглобяем стоманобетон, стоманена конструкция, смесена конструкция). Всеки от вариантите получи стойност, от което инвеститорът успя да се ориентира кой вариант ще е най-евтин. А разликата в стойностите бе в порядъка на 20% от общата стойност на строителството.
Нека да направим една рекапитулация на казанато до тук, за да видим ефективността на възможността да се вложат повече усилия в ранната на фаза на проектирането и какъв ефект ще допринесе това на общата стойност на сградата. Цифрите, цитирани по-долу са на базата на предпроектното проучване, което направихме и на базата на усреднени цени за проектиране.
Вариант 1 – масов вариант- архитектура във фази ИП и ТП, всички останали специалности във фаза ТП. Приблизителна стойност на проектирането – 80 000лв. Приблизителна средна стойност на сградата – 1 300 000лв. Общо 1 380 000лв.
Вариант 2.
Предпроектно проучване – 10 варианта. Стойност на проучването – 8 000лв. (приемаме 10% от стойността на проектиране). След това се избират два варианта, които са най-изгодни във финасово отношение.
Фаза ИП – части архитектура и конструкции и съгласувани с останалите специалности в двата избрани варианта. Стойност на проектирането 40 000лв. (50% от стойностата от първи вариант).
Фаза ТП – разработва се по икономически изгодния проект във фаза ИП. Стойност на проектирането – 60 000лв.
Така стойността на проектирането нараства на 108 000лв. (с 28 000лв повече).
Стойността на сградата обаче спада на 1 100 000лв. Общата стойност на сградата вече е 1 208 000лв. Цената е намалена с 172 000лв. Очевидна е икономическата изгодност.
Изводите от горния пример се потвърждават и от факта, че при големите западни инвеститори предпроектните проучвания са залегнали като задължителна част от целия инвестиционнен процес. Нещо повече, в тях се включват и различни социални и икономически фактори, които оказват влияние върху експлоатацията на сградата.
В заключение- господа и дами инвеститори ВСЕКИ ДОПЪЛНИТЕЛЕН ЛЕВ, ВЛОЖЕН В ПРОЕКТИРАНЕТО СЕ ВРЪЩА КАТО 10 ЛЕВА В НАМАЛЯВАНЕ СТОЙНОСТТА НА СТРОИТЕЛСТВОТО.